HIRDETÉS
KIEMELT HÍREK
- Két hét alatt csaknem hétszáz új álláshirdetést adott fel a Belügyminisztérium, óriási a tanárhiány
- Jön még pénz Brüsszelből? Megszólalt a miniszter
- Gyárfás Tamás ismét a bíróság előtt: kulcsfontosságú hangfelvételek kerültek terítékre
- Mi történt? Lezuhant egy helikopter a Mount Everest közelében - Senki nem élte túl
- Mutatjuk, melyek lesznek a legfontosabb témák a vilniusi NATO-csúcson
HIRDETÉS
HÍREK > ÜZLET > Kockázatokkal jár az ingatlan befektetés
Magyarországon évek óta tartja magát az a tévhit, hogy a legjobb befektetés az ingatlan, amin veszíteni nem lehet. E filozófiának köszönhető, hogy a 140 milliárd euróra becsült háztartási megtakarítások mintegy 93 százaléka ingatlanban fekszik. Az elmúlt években nem is számított rossz üzletnek ez a befektetési forma, hiszen az ingatlanárak folyamatosan növekedtek, ráadásul az elmúlt évek keresleti túlsúlya néha nagyon rövid időn belül akár a duplájára is emelte az értéküket. (Az utóbbi időkben ez egyébként már inkább csak a telkekre volt igaz.) Mindezek alapján nem is véletlenül gondolja a magyar emberek többsége, hogy ha lakást vesz, nem veszíthet. Egy normális piacgazdaságban azonban a lakás ugyanolyan eszköz, mint bármelyik másik, így bizony az ára is csökkenhet. A szakértők szerint egyébként az új lakások ára már az idén visszaeshet az általános forgalmi adó (áfa) mérséklésének következtében.
A befektetési céllal vásárolt ingatlannál a megtérülést az ár emelkedése, illetve annak bérbeadása is biztosíthatja, de több szempontot is érdemes mérlegelni mielőtt az ember belevág egy ilyen ügyletbe. Természetesen az ingatlan vásárlásához szükséges bizonyos szakértelem, az ingatlan állapota, és helye ugyanis meghatározó lehet a jövőbeni haszon szempontjából, ezzel azonban cikkünkben nem foglalkoznák, inkább a pénzügyi veszélyeket vennénk sorra.
Elsődlegesen számolni kell jelentős plusz költségekkel, hiszen az adók, illetékek, ügyvédi költség jó néhány százalékkal emelik meg a beszerzési árat. A várható áremelkedés mértéke is nagyon bizonytalan, hiszen a kínálat folyamatos emelkedésével, és a fizetőképes kereslet szűkülésével egyre több lakást nehéz eladni. Márpedig, ha az ember hirtelen megszorul anyagilag, akkor az ingatlanbefektetéstől a legnehezebb megszabadulni, főleg ha az jelzáloggal is terhelt. Az árak változását is nehéz megmondani, hiszen a már említett jövő évtől hatályba lép áfa mérséklés árcsökkentő hatása mellett, ellentétes folyamatot indíthat el a feketemunka elleni intézkedések. A növekvő kivitelezési költségek ugyanis növelhetik a lakóingatlanok árát.
A kormányzati intézkedések is lehetnek keresletmérséklő, vagy éppen fellendítő hatással a piacra. A tervezett áfa mérséklésből adódó 4 százalékos árcsökkenés miatt a potenciális vásárlók például valószínűleg kivárnak, s így az év hátralevő részében könnyen elképzelhető, hogy visszaesik a forgalom.
Az áfa-módosítás bevezetésének hatására az újépítésű lakások árcsökkenése egyébként a szakértők szerint gyors lefutású lesz ezáltal közeledhetnek a használt és új lakások árai.
Van egyébként még egy nagyon komoly kockázat az ingatlanok árának változásának, mégpedig az, hogy az elmúlt évek vásárlásai nagyon jelentős hitelek mellett történtek. Ráadásul az utóbbi években előtérbe kerültek a deviza hitelek, ami komoly árfolyamkockázatot is jelentenek azoknál, akik szinte fillére kiszámolták hiteltörlesztési képességüket.
Bérbeadás vagy ingatlanalapok?
A bérbeadás sem olyan egyszerű ma már, mint néhány évvel korábban. Egyrészt nagyon sokan vásároltak az elmúlt években befektetési céllal ingatlant, így jelentős mértékben megnőtt a kínálat. Ráadásul kereslet is inkább csak az olcsóbb, vagy a nagyon drága bérletű ingatlanok iránt van. Az elérhető ár egyébként négyzetméterenként 1000-1500 forint körül van, ami mondjuk egy nagyon olcsó új lakás esetében is évi 7 százalék körüli hozamot biztosít. Ebben az értékben azonban a lakás elhasználódásának mértéke nincs benne.
Azoknak akik egyáltalán nem értenek az ingatlanokhoz, mégis ebben látnák legszívesebben a pénzüket, ingatlan alapok is rendelkezésükre állnak. Ezek két külön kategóriába tartoznak: egyrészt vannak az ingatlanforgalmazó alapok, amelyeknél az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 30 százalék lehet, míg az ingatlanfejlesztő alapoknál ugyanez 60 százalékig felmehet. Az ingatlanalapok Magyarországon az utóbbi években látványos fejlődésen mentek keresztül, sikerüket nagymértékben annak köszönhették, hogy meglehetősen stabil, kiszámítható, ugyanakkor kellően magas hozamokat tudtak elérni. Az ingatlanalapok közvetlenül valósítanak meg ingatlanbefektetéseket, ingatlanokon kívül egyéb értékpapírt a rövid lejáratú állampapírok kivételével nem is vásárolhatnak. Az alap tulajdonában lévő ingatlanok értékelését független ingatlan értékbecslő végzi el. E befektetési formánál is életbe lépnek azonban a sajátos kockázatok, amik közül az egyik legfontosabb a likviditás. (Ahogyan azt már korábban megjegyeztük egy ingatlan értékesítése nyilvánvalóan nagyságrendileg nehezebb és időigényesebb, mint egy egyszerű értékpapír-adásvétel).
origo
2005.07.14. 11:06
t: 903
Kockázatokkal jár az ingatlan befektetés
Magyarországon évek óta tartja magát az a tévhit, hogy a legjobb befektetés az ingatlan, amin veszíteni nem lehet. E filozófiának köszönhető, hogy a 140 milliárd euróra becsült háztartási megtakarítások mintegy 93 százaléka ingatlanban fekszik. Az elmúlt években nem is számított rossz üzletnek ez a befektetési forma, hiszen az ingatlanárak folyamatosan növekedtek, ráadásul az elmúlt évek keresleti túlsúlya néha nagyon rövid időn belül akár a duplájára is emelte az értéküket. (Az utóbbi időkben ez egyébként már inkább csak a telkekre volt igaz.) Mindezek alapján nem is véletlenül gondolja a magyar emberek többsége, hogy ha lakást vesz, nem veszíthet. Egy normális piacgazdaságban azonban a lakás ugyanolyan eszköz, mint bármelyik másik, így bizony az ára is csökkenhet. A szakértők szerint egyébként az új lakások ára már az idén visszaeshet az általános forgalmi adó (áfa) mérséklésének következtében.A befektetési céllal vásárolt ingatlannál a megtérülést az ár emelkedése, illetve annak bérbeadása is biztosíthatja, de több szempontot is érdemes mérlegelni mielőtt az ember belevág egy ilyen ügyletbe. Természetesen az ingatlan vásárlásához szükséges bizonyos szakértelem, az ingatlan állapota, és helye ugyanis meghatározó lehet a jövőbeni haszon szempontjából, ezzel azonban cikkünkben nem foglalkoznák, inkább a pénzügyi veszélyeket vennénk sorra.
Elsődlegesen számolni kell jelentős plusz költségekkel, hiszen az adók, illetékek, ügyvédi költség jó néhány százalékkal emelik meg a beszerzési árat. A várható áremelkedés mértéke is nagyon bizonytalan, hiszen a kínálat folyamatos emelkedésével, és a fizetőképes kereslet szűkülésével egyre több lakást nehéz eladni. Márpedig, ha az ember hirtelen megszorul anyagilag, akkor az ingatlanbefektetéstől a legnehezebb megszabadulni, főleg ha az jelzáloggal is terhelt. Az árak változását is nehéz megmondani, hiszen a már említett jövő évtől hatályba lép áfa mérséklés árcsökkentő hatása mellett, ellentétes folyamatot indíthat el a feketemunka elleni intézkedések. A növekvő kivitelezési költségek ugyanis növelhetik a lakóingatlanok árát.
A kormányzati intézkedések is lehetnek keresletmérséklő, vagy éppen fellendítő hatással a piacra. A tervezett áfa mérséklésből adódó 4 százalékos árcsökkenés miatt a potenciális vásárlók például valószínűleg kivárnak, s így az év hátralevő részében könnyen elképzelhető, hogy visszaesik a forgalom.
Az áfa-módosítás bevezetésének hatására az újépítésű lakások árcsökkenése egyébként a szakértők szerint gyors lefutású lesz ezáltal közeledhetnek a használt és új lakások árai.
Van egyébként még egy nagyon komoly kockázat az ingatlanok árának változásának, mégpedig az, hogy az elmúlt évek vásárlásai nagyon jelentős hitelek mellett történtek. Ráadásul az utóbbi években előtérbe kerültek a deviza hitelek, ami komoly árfolyamkockázatot is jelentenek azoknál, akik szinte fillére kiszámolták hiteltörlesztési képességüket.
Bérbeadás vagy ingatlanalapok?
A bérbeadás sem olyan egyszerű ma már, mint néhány évvel korábban. Egyrészt nagyon sokan vásároltak az elmúlt években befektetési céllal ingatlant, így jelentős mértékben megnőtt a kínálat. Ráadásul kereslet is inkább csak az olcsóbb, vagy a nagyon drága bérletű ingatlanok iránt van. Az elérhető ár egyébként négyzetméterenként 1000-1500 forint körül van, ami mondjuk egy nagyon olcsó új lakás esetében is évi 7 százalék körüli hozamot biztosít. Ebben az értékben azonban a lakás elhasználódásának mértéke nincs benne.
Azoknak akik egyáltalán nem értenek az ingatlanokhoz, mégis ebben látnák legszívesebben a pénzüket, ingatlan alapok is rendelkezésükre állnak. Ezek két külön kategóriába tartoznak: egyrészt vannak az ingatlanforgalmazó alapok, amelyeknél az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 30 százalék lehet, míg az ingatlanfejlesztő alapoknál ugyanez 60 százalékig felmehet. Az ingatlanalapok Magyarországon az utóbbi években látványos fejlődésen mentek keresztül, sikerüket nagymértékben annak köszönhették, hogy meglehetősen stabil, kiszámítható, ugyanakkor kellően magas hozamokat tudtak elérni. Az ingatlanalapok közvetlenül valósítanak meg ingatlanbefektetéseket, ingatlanokon kívül egyéb értékpapírt a rövid lejáratú állampapírok kivételével nem is vásárolhatnak. Az alap tulajdonában lévő ingatlanok értékelését független ingatlan értékbecslő végzi el. E befektetési formánál is életbe lépnek azonban a sajátos kockázatok, amik közül az egyik legfontosabb a likviditás. (Ahogyan azt már korábban megjegyeztük egy ingatlan értékesítése nyilvánvalóan nagyságrendileg nehezebb és időigényesebb, mint egy egyszerű értékpapír-adásvétel).
origo
2005.07.14. 11:06
Legfrissebb hirek
- Egyre több magyar tartja pénzét külföldi számlákon és trezorokban
- Közúti ellenőrzéskor autókat vehet el a NAV
- A szesztilalom a trafikban nem érvényes
- Késelés Józsefvárosban
- Támogatja a zsebszerződések elleni lépéseket az LMP
- Magyar nap az Európa Ligában az M1-en és a telesport.hu-n
- Amerikai képviselő: A Tavares-jelentésnek nincs jelentősége
- Balog: A béremelés megfelel az ország teljesítőképességének
- Varga: Komoly lehetőség az uniós gazdaságfejlesztési támogatás
- Viharral érkezik a hidegfront
HIRDETÉS
TOVÁBBI HÍREINK
- Ezeken a magyar településeken már készülhetnek az ivóvízhiányra
- Fokozódik a konfliktus: tűzharc tört ki a Wagner-csoport és az orosz légierő között, már három helikoptert lelőttek
- Putyin beszédet intézett népéhez a a Wagner-csoport lázadása után: „Az ilyen fenyegetésre keményen fogunk reagálni”
- Lázadás tört ki Oroszországban: a Wagner zsoldoscsoport elfoglalt egy orosz várost, Putyin hamarosan beszédet mond
- Olyan vihar jöhet, ami ellen az esernyő nem elég
- Ők öten vesztek hullámsírba a Titan fedélzetén
- Az Európai Parlament megszavazta: Magyarország alkalmatlan az uniós elnökségre
- Aligha most robban föl a Balkán puskaporos hordója
- Putyin arra játszik, hogy legyen ürügye az első nukleáris csapásra
- Novák Katalin a kórházban indította a reggelt
HIRDETÉS
